ВРЕМЕННОЕ ЗАНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ: ПРОБЛЕМАТИКА И РЕШЕНИЯ

Аннотация: Целью статьи является желание рассказать собственникам/арендаторам земель категории сельхозназначения о теме временного занятия земель, сложностях и рисках при заключении договоров, рекомендациях, призванных избежать убытков и ущерба.

С временным занятием сельхозземель сталкивались многие аграрии. Хотелось бы пояснить, о каких ситуациях идёт речь. Кому и при каких обстоятельствах могут потребоваться земли сельхозпроизводителей?

Обратиться к собственнику /арендатору земель сельхоз назначения  могут собственники  смежных земель, организации- собственники электросетей, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов для осуществления своей деятельности.

Ситуации, по которым могут обратиться разные, но я перечислю самые распространенные:

1. осуществления проезда и права пользования собственным участком
2. земли сельхозназначения находятся в зоне с особыми условиями использования. Через них проходят объекты электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов, указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения,
3. 3складирование строительных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений, строительной техники. Организация проездов, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения;
4. проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
5. проведение геологических работ при разведке недр.

Почему временная аренда сельхозземель промышленными компаниями превращается в проблему для агрария?

Сталкиваясь с необходимостью оформления договорных отношений хозяйства с третьими лицами  очень важно правильно выстроить процесс взаимодействия с первых шагов.

Ключевым моментом является заключение договора аренды, которое определяет условия занятия, стоимость аренды, обязательства сторон по пользованию участком, приемка и возврат земель, в том числе выполнение рекультивации.

И наоборот - неправильно выстроенные договорные отношения могут привести не к достойной оплате за занятые земли, а напротив - к убыткам, ущербу плодородию.

Но заключение договора – это всего лишь первый шаг взаимодействия двух сторон.

Уже после занятия земель может иметь место:

• Несвоевременная оплата
• Использование большей площади занятий земель, чем оговорено по договору
• Несанкционированное снятие почв
• Несоблюдение технологии работ при технической рекультивации
• Некачественно выполненная рекультивация плодородного слоя

В действительности, все может быть еще запутаннее, если уже имеет место самовольное занятие земель третьими лицами без согласования и оформления договорных отношений.

С какими сложностями сталкиваются сельхозпроизводители?

Я бы определил такие моменты:

• Недостаточное знание собственником своих прав и обязательств, норм и законов РФ, и если кратко – понимания специфики подобных договорных отношений. Привлечение или наличие юриста в организации не является гарантированным решением вопроса, по тем же причинам. 
• Недостаток людских ресурсов, их компетенций и времени для регулярного и своевременного контроля за деятельностью арендатора.
• Отсутствие своевременной претензионной работы при выявлении случаев нарушений условий договора.
• Обращения по выявленным случаев нарушений условий договора остаются без ответа, либо происходит затягивание с ответом, уход от ответственности.

Имеются ли примеры, когда сельхозпроизводитель, не зная, как грамотно действовать, терпел экономический ущерб?

Таких примеров много. Я их представлю как подгруппы.

Случай 1.  В настоящее время в моей практике 2 схожих случая спора по плате за сервитут.   Детали идентичны. Организации, ведущие свою деятельность в сфере по транспортировке нефти обратились к моим клиентам за установлением сервитута. После проверки данных, предоставленных ими, мы смогли обосновать, что фактическое количество выбываемой из сельхозоборота земли в данном случае будет значительно больше – 40 и 90% соответственно. И добились согласования именно наших значений.

Но возникла вторая сложность. В проекте соглашений организация, основываясь на отчете об оценке, указала заведомо низкую цену. Ниже рентабельности земли при ведении сельхозпроизводства в 6-8 раз. В данном случае, для соблюдения интересов прав собственника, потребовалась экспертиза самой оценки и методики ее подсчета.

Случай 2. Недостаточный анализ  условий  занятия земель  приводит к ограничениям  в возделывании смежных участков.

Случай 3. Обязательства по восстановлению плодородия. Здесь возможны два варианта: либо собственник соглашается выполнить эти работы за определенную компенсацию, либо арендатор выполняет это самостоятельно. Во втором случае арендатор может не выполнить свои обязательства: сделать работу некачественно, не в полном объеме, без предоставления отчетных документов. Что в итоге означает падение плодородия на нарушенных землях.

Случай 4. Я хотел бы выделить эту подгруппу случаев отдельно. Речь идет об уже имеющемся самовольном занятии земель третьими лицами без согласования и оформления договорных отношений.  Эти случаи особенно часты в регионах Поволжья, где организациями ведется нефте- и газодобыча, имеется большое количество подземных трубопроводов, пролегающих через земли сельхозназначения. Результатом их деятельности может быть:   

• Самовольное занятие земель, выраженное в виде занятия земель наземными объектами, проездами и, как следствие, нарушение требований по их целевому  использованию. Имеет место риск для собственников/арендаторов земель сельхозназначения получения штрафных  санкций от надзорных органов.
• Самовольное занятие земель промышленными предприятиями означает выбытие земель из сельхозоборота и недополучение прибыли.
• На занятых землях произрастают сорняки, в том числе карантинные, а это создает огромный риск для сельхозпродукции и наложению штрафных  санкций со стороны надзорных органов, происходит деградация почв земель сельскохозяйственного назначения.

По этим причинам решение вопроса с нарушениями со стороны промышленных предприятий – весьма острый вопрос.

Как можно предупредить возможные конфликты с арендатором сельхозземель?

Установить своевременное взаимодействие с потенциальным арендатором. Оно должно быть эффективным и аргументированным и на всех этапах- от первого обращения и до возврата земли.

Системный подход дисциплинирует арендатора, также как и самого собственника земли. Со временем все стороны начинают понимать правила взаимодействия.

Какую помощь аграриям оказывает ООО «Аудит угодий» в этом вопросе?

Наша помощь может быть как в виде консультаций, так и в виде сопровождения договоров, начиная с первого обращения и до возврата земли собственнику.

Это может быть работа по конкретному договору, а может быть полное техническое и правовое  сопровождение договорных отношений с промышленными предприятиями (договоры аренды, соглашения о восстановлении плодородия почв).

Наша работа может быть организована удаленно, в тесном взаимодействии с представителями заказчика. В таких случаях, мы ведем переписку с арендатором и даем методические инструкции агроному хозяйства. У нас имеется такой опыт. Такая работа дает несомненный эффект, поскольку происходит, в том числе, повышение компетенций и ответственности сотрудников заказчика.

Каким опытом работы в этой сфере вы обладаете, скольким уже помогли?

• Опыт оказание этой услуги - три года.
• Полное или частичное представительство по доверенности 10 сельскохозяйственных предприятий. Более 20  хозяйствам  были оказаны различные консультации,  услуги в подготовке  ответов  на запросы потенциальных арендаторов.
• Сопровождение более 200  договоров и соглашений по временному занятию земель. По итогам работ по части договоров были достигнуты улучшение экономических и почво-восстановительных условий.
• Рассмотрены более 40 проектов биологической рекультивации По итогам работы  происходило улучшение технологии восстановительных работ, увеличение сумм возмещения собственнику земель за работу по рекультивации.

_______________________________________________________________________

Автор: Автор статьи – Фахрутдинов Рустам Равильевич, частнопрактикующий эксперт- землеустроитель, ИП, директор ООО «Аудит угодий». Оказывает услуги в интересах собственников/арендаторов земель сельхозназначения по выявлению нарушений правил землепользования со стороны третьих лиц (промышленных предприятий) и проведению инвентаризации земель категории сельхозназначения.

Примечание. Представленная информация в статье отражает понимание автора указанной темы и не может являться исчерпывающим справочным материалом для читателя по указанной теме.

Ключевые слова: Временное занятие земель сельхозназначения, целевое использование земель, биологическая рекультивация, убытки и ущерб землям сельхозназначения.