ПРИОБЕТЕНИЕ C/Х ЗЕМЕЛЬ ЧЕРЕЗ ОТСТУПНОЕ В ОБХОД ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ

Борзенков Руслан Эдуардович, государственный регистратор прав, партнер АгроЮрист Курск, референт 2 класса, стаж юридичесткой деятельности  12 лет.

05.11.2024 Верховным Судом было рассмотрено дело по заявлению фермера к Росреестру о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с/х назначения.

Свои требования фермер мотивировал тем, что между ним (не являвшимся участником долевой собственности) и сособственником 2/4 долей в земельном участке с/х назначения заключен договор займа, по которому фермер предоставляет гражданину – сособственнику займ. Указанный займ сособственником возвращен не был, в связи с чем последним с фермером заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым сособственник в счет погашения долга перед фермером, передает последнему по отступному 2/4 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с/х назначения. При этом, оставшиеся сособственники не извещаются о возможной преимущественной покупке указанных 2/4 долей.

В целях регистрации прав на указанные 2/4 доли фермер и сособственник обращаются в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права на указанные 2/4 долей.       Вместе с тем, Росреестр отказывает в регистрации в связи с тем, что на регистрацию не представлены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли.

Отказывая в удовлетворении требований фермера, суды 1-й и 2-й инстанции исходили из того, что при осуществлении государственной регистрации перехода права на основании соглашения об отступном, в качестве которого передается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.

Суд 3-й инстанции отменил вышеуказанные судебные акты сославшись на то, что в данном случае, поскольку право собственности возникло не на основании договора купли-продажи, то получение отказа в преимущественной покупки доли на государственную регистрацию предоставлять не требуется.

Верховный Суд отменяя вышеуказанное постановление 3-й инстанции указал, что, несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупке, является действительной, законом регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил.

При таких обстоятельствах, в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о законности оспариваемых решений Управления Росреестра, а суд округа неправильно не применил к спорным правоотношениям приведенные нормы ГК РФ, Закона № 101-ФЗ и Закона о регистрации.

Так, при заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.

Поскольку на государственную регистрацию перехода права фермер и сособственник не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемые решения Росреестра законными и обоснованными, а суд округа необоснованно признал данные решения незаконными и обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию перехода права.